电子商务与城市
在新冠疫情爆发之前，网上购物已经方兴未艾。在英国，电子商务在全部销售活动中所占的月度比重从2007年的 3.3%上升至2019年的19.1%。但增速总体缓慢。这一数字在2019年11月，全年销售最活跃的月份，与2018年同期相比并未有任何增加。随后新冠疫情在全球爆发。
一夕之间，电子商务活动急速增加，在2021年1月占当月全部销售活动的37.6%。随后这一数字有所下降，在2021年10月为26.3%，但仍然超过了按照疫情爆发之前的增幅增长所能达到的水平。
这对于我们的城市和传统购物中心有何影响？随着电子商务的持续增长，我们需要有相应的实体空间和基础设施满足其地产需求。
最后一公里物流
我们在此前的文章《新业务模式下的零售业未来变革》中曾提到过，越来越多的零售业主将在其产业内提供物流空间。Make建筑事务所组织的圆桌会议中也谈到了这个问题。研讨嘉宾讨论了物流业的重大机遇，特别是小范围内的局部地区物流将随着电子商务的发展扮演日益重要的角色。
如果无法对商品配送进行有效管理，电子商务的增长可能 导致城市交通更加拥堵、污染更加严重。一些物业已经开始 寻找应对措施。以伦敦的Bishopsgate 22号大厦为例，大 厦在其他地方有一个包裹处理中心，每天两次为大厦内的 租户收取并派送包裹。持有地产投资组合的AXA IM安盛投 资管理表示，这样的安排可以使因快递派送产生的碳排放 减少96%，同时有效缓解大厦周围的交通压力。
有些公司则为解决最后一公里物流的配送而新建完整的配套设施。英国物流公司Magway拟建地下物流网络，使用全电动、零排放的货运舱运输包裹。建成之后，这些地下管道将从货仓连接到包裹目的地，解决城市交通拥堵的问题。
无独有偶，爱沙尼亚一家名为Starship Technologies的公 司最近推出了一支机器人送货车队，与爱沙尼亚的一家连 锁超市和一家专为在线购物顾客配货的幕后店合作，提供 自动送货服务。这些机器人可以在方圆4英里的范围内运送 物品，以步行的速度移动，顾客可以通过手机看到整个沛东 过程。
这家公司在英国与连锁超市Co-op合作，在五个城市推出机器人送货服务。Co-op介绍，购物者可以选购3,000余种商品，最快20分钟即可收到送货。
实体商铺的发展
电子商务不会取代实体店，但会塑造实体店未来的服务内容。在圆桌讨论中，大家一致认为亚太地区拥有年轻的人口和高度普及的互联网和社交媒体应用，适合探索零售业新的发展趋势，是当之无愧的“零售概念实验室”。
其中一个新趋势就是体验式零售的崛起。如果消费者在网上就可以满足一切购物需求，要鼓励他们走入实体店就需要提供电子商务无法比拟的体验。以耐克为例，他们几年前就开始在亚洲和其他地区的实体店内设置篮球场、跑步机和专属定制柜台。曾有文章将耐克在纽约的门店描述为“体育爱好者的游乐园”。
业主们自己也开始丰富持有物业的用途。例如香港原 Topshop旗舰店内举办了Digital Art Fair Asia。这是亚洲首 个大型艺术科技体验展。同一地区内的中环街市近年来也 得到了修复翻新，再次启用之后引入了 包括活动空间在内 的多种用途。
与体验式零售有关的另一个零售业新趋势是场所营造。首 尔的现代百货商店内设有3,300m2的公园和瀑布，提升顾客 体验。英国的The Crown Estate等地产开发商在项目中重视 拓宽人行道，使街道适应后疫情时代人们对于社交距离的 需求。在沿街商铺的室外打造良好人行环境，吸引人们走入 商场，从而将物业与更广泛的地区更好地连接起来。这一系 列非商业功能的场所营造措施都进一步提升了物业价值。
电子商务对于线下零售业的影响是无可避免的。这些例子说明零售地产可以通过创新的方式迎接充满机遇的未来。
特别鸣谢:
Albert Chu
Claire Hepher-Davies, The Crown Estate
David Waldren, Vicinity
Joanna Russell, Frasers
James Hepburn, Ipswich Council, Queensland, Australia
Lucy Puddle, Grosvenor
Paul Husband & Vicky Li, Husband Retail
Stuart Harris, Milligan
Make商业零售代表项目
